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住宅がリフォームできない条件とは？建築基準法と場所の違いについて

「中古住宅を購入してリフォームを！」と、理想のマイホームを割安価格で実現しようとする人が増えています。しかし、購入後にいざリフォームをしようとすると、実はリフォームの条件を満たしておらず、理想的なリフォームを実現できないケースも。

この記事では、住宅をリフォームできない条件について解説します。場所やリフォームにおける注意点についても解説しますので、あわせてご覧になってください。

住宅がリフォームできない条件とは？

購入した中古の戸建て物件は多くが自己所有となるため、「自由自在にリフォームができる」と考えがちです。しかし、たとえ自己所有の物件であっても、自由にリフォームができるとは限りません。

物件の立地等によって、リフォームができない条件がある点に注意しましょう。はじめに、リフォームができない条件について、理由を解説します。

増改築は建築基準法を守る必要がある

階層の追加や敷地内に建物を広げるような増改築は、建築基準法をはじめさまざまなルールに則ってリフォームする必要があります。具体的には「建ぺい率＝敷地面積に対する建築面積の割合」や「容積率＝敷地の広さと建物の総床面積の割合」などがあげられます。

それに加えて、周辺物件の日当たりを邪魔しないか、北側斜線制限を遵守しているかチェックしなければなりません。建物の高さや広さを変える増改築のリフォームは自由自在に行えないため注意しましょう。

平屋に2階を追加するのは条件次第

2階建ての中古住宅に「3階を追加したい」という要望を持たれるお客様もいます。しかし、そのようなリフォームはほとんどのケースで実施できません。理由としては構造自体が大きく変動するほか、建物にも負荷がかかるため、耐震性などの面から問題が多数発生するからです。

一方で、平屋に2階を追加するのは条件次第でリフォームが可能な場合があります。耐震補強などいくつかの面で法的な基準をパスするための工事が必要になるものの、階数の増築リフォームは必ずしも行えないわけではありません。

屋根裏増改築のリフォームは条件あり

「屋根裏を増改築したい」と考える方もいますが、2つの条件を満たしてリフォームをしなければ、「新規階層の増築」とみなされて必要な固定資産税が増えてしまう点にご注意ください。

リフォームはできるものの、上記の条件を満たせない場合は支払う税金額が大きくなってしまいます。

間取りのリフォームは難しい可能性も

中古住宅を購入すれば理想的な間取りにリフォームできるとは限りません。基本的に、間取りのリフォームは建物の構造・工法によって可否が左右されます。構造上どうしても外せないパーツがあり、耐震性などを保つためにどうしても間取りの変更が難しい物件も存在するのです。

木造建築の戸建てならある程度の建て直しが可能ですが、鉄骨造をはじめ重要なパーツの移動が難しい建材では、大掛かりな間取りのリフォームが難しい点にご注意ください。

戸建て物件の状態に応じて、リフォーム可否の条件も異なります。それに加えて、建物が存在する立地条件（場所）によってもリフォーム条件が変動するのをご存知でしょうか。

家を建設・リフォームするときに関係する「防火・準防火地域」について解説します。

防火地域・準防火地域とは？

防火地域・準防火地域とは、安全規定の1つで都市計画法によって定められています。火災の危険性を抑えるために一定の制限が課された地域を指し、住宅密集地などで延焼することを防ぐため、建物の防火・耐火性に一定の条件が課されています。

特に人が密集しやすい駅前や商業施設近辺は”防火地域”に指定されるケースも多く、延焼しにくい建材で建物を建設することが条件付けられています。

建設後に「防火地域・準防火地域」に含まれるケースも

準防火地域など、場合によってはサッシなどに防火窓を取り入れるといった対策で済むことがあるものの、リフォーム条件に防火性が追加される点に注意が必要です。そのため、リフォームする条件が難しくなるほか、リフォームをするための費用が高額になってしまいます。

中古物件のリフォームによって理想的なマイホームを作ろうとする人は増加していますが、その一方でリフォームができない条件を把握しておらず、購入後に「思うよりも理想的なマイホームが作れなかった」と悲しい思いをしてしまうケースがあります。

そのため、中古物件を購入するときはリフォームができない条件を把握した上で、どのような増改築を行えるか把握しておくことがベストです。大掛かりなリフォームではコストが高額になり、結果として新築同然のリフォーム費用が掛かってしまう恐れもあります。

最小限のコストでリフォームのメリットを最大限得るために、リフォーム前提で中古物件を探されている方は是非、てだこ浦添本店までお気軽にご相談ください。