不動産売却などを始めとして、土地の正しい境界線を把握するために測量調査を行うケースが多くなっています。地積情報は登記簿でも確認できますが、その情報が必ずしも正しいものとは限りません。

そのため、不動産を売却するときなど、土地の価値を正しく把握したいときは測量調査が必要不可欠です。

この記事では、不動産売買で測量調査が必要な理由や、その種類について解説します。費用目安や簡単な手順についても解説していますので、あわせてご参照ください。

不動産売買で測量調査が必要な理由

一般的に、不動産売買をする際は土地面積を測量しておく必要があります。通常は登記簿に記載されていますが、地積情報が必ずしも正しいとは限りません。場合によっては、一昔前の測量技術で測量されている可能性も。

そのため、正しい測量図を通して、不動産の正確な売却価格を見定める必要があります。

測量が不要なケースもある

不動産売却のために測量調査が必要とはいったものの、必ずしもすべての物件で測量調査が求められる訳ではありません。場合によっては、正確な地積測量図の製作に法務局が関わっているケースもあり、それらをもとに算出できるため測量が不要で取引できる可能性があります。

また、地方の広大な土地を測量するとなると、コストが膨れ上がってしまうため、合理的な選択肢とはいえません。

境界線の測量調査には「現況測量」と「確定測量」が存在する

不動産売却など、土地売買を行うときは境界線を測量調査する必要があります。登記簿謄本に載っている「地積」なども参照されるものの、隣地との境目や、一昔前の測量技術などにより、正しい数値とは限りません。

そのため、不動産売買などを行う際は、境界線の測量調査が必要不可欠です。測量調査は「測量士」「土地家屋調査士」などの有資格者が行い、場合によっては測量結果の登記まで依頼できるケースがあります。

そんな測量調査には大きく分けて「現況測量」「確定測量」の2つの種類が存在します。

現況測量とは

現況測量とは、フェンスや境界杭、境界標などの現場確認でチェックできる境界をもとに測量する手法です。測量に掛かる時間が確定測量に比べて短いだけでなく、掛かるコストも抑えられます。

スピーディな測量を行える点がメリットですが、不動産売買における境界線の測量調査ではあまり選択されません。隣地の所有者から同意を得て実施するものではないため、現況測量で測定した土地を登記することもできません。

現況測量を使う主な用途は、不動産売却における参考価値や、土地の参考資料として提示するために現況測量が利用されます。

確定測量とは

確定測量とは、隣地所有者を含めた土地の所有者が立ち会いのもと、有資格者が境界を起点に正確な測量を行う方法です。現況測量よりも手間や時間がかかるものの、確定測量を行えば確定測量図面を入手できます。

確定測量図面なら、地積情報を登記することができるため、正しい土地の情報へ更新できます。

不動産売却ではもっとも好ましい手法ですが、「接地する土地の所有者が1人だけ」というケースは珍しく、確定測量をするのに大きな手間がかかってしまいます。また、行政が管理する土地が隣接していると、より多くのコストや時間がかかってしまう可能性も。

不動産売却では確定測量が重要視されていますが、その一方で大きな手間がかかってしまう点がデメリットです。

境界線の測量調査にかかる費用目安

測量調査では、基本的に調べる土地の面積が広くなるほど掛かる費用が高くなります。それに加えて、「隣接地所有者が多い」「土地の形状が複雑」「境界点数が多い」など、さまざまな要素で測量費用が高まる点に注意が必要です。

一般的に、現況測量は10～20万円前後、確定測量の場合は100㎡ほどで30～80万円ほどの費用がかかります。実際の測量費用は土地の環境によって大きく左右されるため、土地の状況や目的、諸条件をしっかりとチェックして、測量に掛かる費用を把握しておきましょう。

たとえば、所有地が「公有地」「水路」などと設置していたり、行政の管理する不動産と隣接していたりすると、官民の立会が必要なため手間と費用が大きくかかってしまいます。

また、地積測量図の作成や登記の代行依頼を行うと、追加で十数万のコストがかかる場合も。実際に測量調査でかかる費用は、売却予定の土地や依頼先の測量士によって異なるため、いくつか見積もりを出してみることをおすすめします。

不動産売却のために測量調査を行う手順

先述した不動産売却に測量調査が不要なケースを除き、多くの場合では確定測量が必要です。確定測量の期間は多くの立ち会いが発生するため、日程調整などを含めて1ヶ月から3ヶ月ほどの時間が必要となります。

不動産売却のために確定測量の調査を行う手順は以下のとおりです。

(1)土地家屋調査士へ依頼する

土地家屋調査士は、不動産登記にかかわる測量も行える専門家です。弊社をはじめ、不動産会社では土地家屋調査士の紹介も行っているため、ツテがない場合は不動産会社に相談してみることをおすすめします。

(2)必要な資料をまとめる

土地売却を考えているときは、土地の権利書や固定資産税などの関係書類を揃える必要があります。土地の地番などを客観的に確認できる書類がなければ正しい確定測量を行えるとはいえないため、それらの書類や地番の確認が必須です。

(3)専門家が下調べを行う

土地家屋調査士へ依頼した場合、登記簿や地積測量図などの資料を代わりに取得してくれるケースが多くなっています。そのほか、隣接地の条件や所有者などを確認し、土地の境界を詳細に把握します。

(4)仮の測量を行う

集めた資料をもとに、境界を設定します。仮杭などを打ち込んで測量を行い、隣地所有者などの許諾を得るため、責任者に立ち会いを求めます。

(5)立会のもと確定測量を行う

すべての管理者・所有者立会のもと、土地家屋調査士とともに仮杭などの境界点に異論がないか同意を得ます。この際に問題がなければ、同意された境界点をもとに面積を測定、境界確認書を作成します。

(6)登記を代理で申請してもらう

完成した境界確認書面とともに、確定測量図面を法務局へ登記申請することで、一連の作業は完了です。土地家屋調査士によっては、登記申請も代理で行なってもらえます。

不動産の正しい価値を知るために土地を測量しよう

多くのケースで、不動産売買では土地の価値を正しく知るために確定測量の実施が求められています。もちろん、お互いの売買契約によって必要性は左右されてしまうものの、確定測量を行えば売買完了後のトラブルを避けられる点は大きなメリットです。

とはいえ、すべての不動産で土地を測量する必要があるとも限りません。場合によっては法務局が関わっているケースがあったり、登記された情報が新しかったりと、十分な信頼性が担保されているケースがあります。

一方で、昔からある土地を売却しようとしたときは、トラブルを避けるためにも確定測量を行うのがベストです。弊社では、トラブルなく不動産売買を行いたい方へ向けて、土地家屋調査士との連携も行っています。興味のある方はぜひお気軽にお声がけください。