不動産を購入することは、相続税対策のひとつに、不動産を購入する手法があげられます。不動産は投資物件として利用できるほか、正攻法で相続税を軽減させる手法としても知られています。

とはいえ、なぜ不動産購入が相続税対策に繋がるのか、理由や仕組みがわからないと頭を悩ませる人もいるでしょう。

この記事では、不動産購入がなぜ相続税対策になるのか、4つの理由と仕組みや注意点をご紹介します。

相続税対策に不動産が選ばれる4つの理由

結論から述べると、現金をそのまま渡すよりも、不動産を購入したほうが総合的な節税に繋がります。なぜ相続税対策に不動産が選ばれるのか、代表的な4つの理由は以下のとおりです。

• ・現金よりも相続税評価額が低くなる
• ・賃貸運営をすると相続税評価額が低くなる
• ・借り入れの借金でマイナス資産を作れる
• ・一部特例でさらに節税できる

相続税対策に不動産が選ばれる理由について解説します。

現金よりも相続税評価額が低くなる

不動産が相続税対策として購入される何よりも大きな理由のひとつに、「現金よりも、相続税評価額が低くなる仕組み」があります。たとえば、1億円の現金を相続させる場合は、1億円がまるまる課税対象になってしまいます。

一方で、1億円相当の不動産を購入して相続させれば、相続税評価額が現金よりも低くなるため、課税対象を数千万円まで抑えられる計算です。

不動産だけでなく、相続税対策には現物よりも「資産価値が低く見積もられるモノ」を経由して受け渡しをするケースがあるのです。なかでも不動産は、時価（売却額）に比べて相続税評価額が低く見積もられやすいため、最終的な相続税の節税に貢献します。

賃貸運営をすると相続税評価額が低くなる

所有している不動産を賃貸運営すれば、相続税評価額が低くなるのも相続税対策に不動産が選ばれる理由のひとつです。所有している不動産を他者に貸し出すと、自分が思い通りに運用することが難しくなります。

住宅に住んでいる人は借地借家法に守られるため、住んだり、売却したり、解体するなどの行為を自由に行うのは難しくなります。その結果、不動産として活用の幅が狭くなるという理由から、総合的な資産価値（相続税評価額）が低くなる計算です。

建物や賃貸運営の状況によっては、現金をそのまま相続させるよりも、半分以上の節税に繋がるケースも少なくありません。

借り入れの借金でマイナス資産を作れる

不動産を購入する際、「借り入れ」の借金を利用してマイナス資産を作ることで、相続税評価額を低くする手法も存在します。物件を購入するときに自身の現金は使わず、金融機関から借り入れを行って物件を購入する方法です。

この手法では、資産の引き継ぎとともに借り入れによるマイナス資産が計上されます。その結果、現金を使うよりも相続税を大幅にカットできる計算です。

ただし、税金は安くできたとしても、ムリに借り入れを抱えてしまうのは避けたほうがよいでしょう。購入した不動産価格や家賃が低下したり、空き室率上昇などのリスクがあったりする面を加味すると、総合的な財産を悪化させる危険性があります。

一部特例でさらに節税できる

不動産を購入して相続税対策につながる理由のひとつに「小規模宅地等の特例」などがあげられます。あくまで不動産の土地に限定されているものの、「小規模宅地等の特例」は「一緒に住んでいた」「事業地として使っていた」「貸し出している」などの3つに分類して、大幅な節税を実現できる仕組みです。

場合によっては、最大330平米を限度として評価額を80％まで減額できるメリットもあります。土地の価値が1億円でも、特例を使えば相続税の支払いが0円になるケースもあります。

相続税を不動産で節税する際の注意点

購入した不動産の相続税評価額が通常の価格よりも下回ることで、総合的な相続税の節税効果が期待できます。しかし、節税だけを目的に不動産を購入していると、場合によっては大きなトラブルを招いてしまう可能性も。

ここでは、相続税を不動産で節税する際の注意点についてご紹介します。

賃貸経営に失敗するリスク

先述した通り、不動産は賃貸経営に流用することで相続税評価額を引き下げることができます。そのため賃貸経営に手をだす人も少なくありませんが、必ずしも賃貸物件の運営に成功するとは限りません。

場合によっては、赤字を招いてしまったり、物件に何らかの問題が生じてしまったりするリスクがあるのも事実です。建物の老朽化にともなって、入居希望者が減っていく可能性も増えるため、賃貸経営に失敗するのをどのように避けるのかビジネスセンスが問われます。

相続者たちの間でトラブルを招くリスク

相続税対策で不動産を購入すると、資産を分割して平等に分けにくくなるため、相続者たちの間でトラブルを招いてしまうかも知れません。たとえば、「◯◯万円相当の不動産」を子どもたちの人数分、平等に用意するのは難しいのも事実です。

また、所有している財産のなかでもひとつの不動産が大きな割合を占めていると、同様のトラブルを招きやすくなります。不動産の組み換えをしたり、遺言書を作成したりするなど、できる限りトラブルを抑えて相続できるような環境づくりをする必要があります。

現金を使いすぎてしまうリスク

不動産購入で相続税を節税しようとしすぎるあまり、現金を使いすぎてしまうリスクがあります。ある程度の預貯金を不動産に変更すれば節税効果は高くなるものの、ムリに現金を使いすぎてしまうと、将来現金が足りなくなるリスクがあるのも事実です。

相続させたい側の資産に現金がない状態で他界した際、相続税を納税するために、相続人が自分の預貯金を切り崩さなければなりません。

現金が足りなくなって手元にある不動産を売却するのも、避けておきたい事案のひとつでしょう。そのため、現金を使いすぎてしまわないよう、自由に使える現金をある程度残しておく必要があります。

不動産購入は相続税の節税に大きなメリットがある

不動産なら、現金よりも相続税評価額を低くする手法があるため、効率的に節税しながら自身の資産を子どもたちに残してあげられます。そのため、不動産購入は節税面で大きなメリットがあるといえるでしょう。

とはいえ、賃貸経営のビジネスセンスが問われたり、運用方法によっては借り入れなどのリスクがあったりと、いくつかのトラブルに繋がってしまう可能性も。節税だけに着目するのではなく、安定した生活を送るために、一定の現金を残しておくのも大切だといえます。

また、不動産購入を通して相続税をどのように節税するかは、プロにお任せするのも大切です。行き過ぎた節税は脱税として扱われてしまう可能性もあるため、一度、税理士にご相談するのをおすすめします。

当社では、税理士や不動産運営のプロを交えた資産運用の最高のパートナーを目指しております。相続税対策として不動産購入をお考えの方は、ぜひ一度弊社までお気軽にご相談ください。