近年、資産運用を目的として不動産を購入する人々が増えています。不動産には賃貸経営や物件の売却など、さまざまな運用方法がありますが、年を追うごとにその資産価値が下がるのも避けられない現実です。

本記事では、不動産の資産価値について詳しく解説し、価値が下がりにくい戸建て物件を探すためのポイントも紹介します。ぜひ参考にしてください。

不動産の資産価値とは？

不動産の資産価値とは、物件自体が持つ価値を指します。新築価格や市場価格とは異なり、不動産の資産価値は「土地の価値」と「建物の価値」の二つの要素から構成されます。

「土地の価値」は、周辺地域の経済状況や需要の変動に影響を受けますが、一般的には大きな変動は少ないものです。土地は築年数に影響されないため、年月が経ってもその価値が大きく下がることはありません。

一方、「建物の価値」は、築年数の経過とともに減少します。建物は「築何年」という形で価値が評価され、時間の経過により価値が下がってしまうため、不動産全体の資産価値も減少してしまいます。

不動産の資産価値はどう決まる？

不動産の資産価値は「土地の価格＋建物の価格」で算出されます。土地の価格はエリアによって大きく異なるため、購入時の契約書や周辺エリアの取引実績・相場を確認することが重要です。

建物の価格は、「再調達価格×総面積×(耐用年数－築年数)÷耐用年数」で求められます。再調達価格や耐用年数の目安は以下のとおりです。

　 　　 　　 　　 　 　 　　 　　 　　 　 　 　　 　　 　　 　 　 　　 　　 　　 　 　 　　 　　 　　 　

建物の構造	再調達価格（目安）/m²	法定耐用年数
木造	17～26万円	22年
軽量鉄骨	17～27万円	27年
鉄骨造	21～29万円	34年
鉄筋コンクリート造	26～32万円	47年

法定耐用年数とは、「その年数が経過するまで一定の価値を保てる」と国が定めた期間です。たとえば、再調達価格が15万円/m²で、総面積が100m²の木造建物を新築で購入した場合、資産価値は以下のように計算されます。

17万円（再調達価格） × 100m²（総面積） × (22年（耐用年数） – 0年（築年数）) ÷ 22年（耐用年数） ＝ 1,700万円

この建物が築15年になると、資産価値は以下のように変動します。

17万円（再調達価格） × 100m²（総面積） × (22年（耐用年数） – 15年（築年数）) ÷ 22年（耐用年数） ＝ 541万円

法定耐用年数に近づくと、建物の価値は大幅に減少し、法定耐用年数を過ぎると実質的な価値がなくなる点に注意が必要です。

資産価値が下がりにくい戸建て物件を選ぶポイント

資産価値の高い不動産を購入することは重要ですが、戸建て物件は年数とともに価値が下がることも避けられません。そのため、注目すべきは「土地そのものの価値」です。

建物の価値は築年数とともに下がりますが、土地の価値は年数の影響を受けにくく、周辺の利便性が向上すれば、逆に価値が上がることもあります。土地の価値が必ずしも下がらないわけではありませんが、資産価値が下がりにくい戸建て物件を探す際には以下のポイントに着目しましょう。

1. 使いやすい土地の形状
土地の形状は不動産の資産価値に大きく影響します。建物を建てやすい正方形や、道路に面した部分が広い長方形の土地は高い価値を持つ傾向があります。逆に、形がいびつだったり、道路に面している部分が少なかったりする土地は敬遠されがちです。道路が私道か公道かも資産価値に影響を与えるため、確認が必要です。

2. 土地の強度
土地の強度も重要な要素です。例えば、かつて農地だった土地は一見メリットがありそうですが、地盤が不安定な場合があります。地盤調査や改良工事を行うことで強度面の心配は軽減できますが、周辺地域の地滑りなども注意が必要です。

3. 空き地の少ない地域
土地の価値は周辺施設や人口密度にも影響されます。便利な施設が多く、居住地として人気のある地域では、土地の価値が上がりやすくなります。空き地の少ない地域は比較的人が集まっているエリアであり、資産価値を保ちやすいといえます。一方、空き地が多い地域は長期的に土地の価値が下がる可能性があります。

4. ハザードマップで災害リスクを確認
災害リスクの少ない土地は資産価値が安定する傾向があります。国土交通省が公開しているハザードマップを使って、災害リスクを確認することが重要です。例えば、Googleが災害リスクの少なさから千葉県印西市にデータセンターを建設したことが話題になりました。災害リスクが低い土地は、大企業が施設を建設する可能性もあり、最終的には土地の価値が高まりやすくなります。

不動産の資産価値を正しく評価して効果的に運用しよう

不動産の資産価値は、特に建物の部分が法定耐用年数に近づくにつれて減少することは避けられません。そのため、資産価値をできる限り保ちながら運用するためには、土地の価値に注目することが重要です。土地は経年劣化の影響を受けず、周辺施設の発展により価値が上がることもあります。

さらに、建物の価値も適切なリフォームやメンテナンスによって維持・向上させることが可能です。不動産の資産価値を正しく評価し、効果的に運用したい方は、ぜひ当社のスタッフにご相談ください。資産価値を保つためのアドバイスやサポートを提供いたします。