2020年4月1日に、賃貸借契約に関するルールが見直されました。なかには、大きな改正によって、「どのような変更が生じたのかわからない」と頭を悩ませる方も。

この記事では、賃貸借契約に関するルールはどのように変更されたのか、2020年4月1日から変わった改正ポイントを簡単にご紹介します。

変更された賃貸借契約に関する改正点

今回の民法改正で変更された賃貸借契約に関連する見直し点は、主に以下の3点です

• ・賃貸借を継続しているときのルール
• ・賃貸借が終了したときのルール
• ・賃貸借契約における債務保証に関するルール

それぞれの変更点をご紹介します。

賃貸借を継続しているときの法改正

賃貸借継続中では、主に「賃貸借の修繕に関する要件の見直し」と、「賃貸不動産が譲渡された場合」の2つでルールが明確化されました。

賃貸借の修繕に関する要件の見直し

従来では、借りていた建物になんらかの修繕が必要な場合でも、賃借人が勝手に手を加えることはできません。備え付けエアコンの故障などは、管理会社や大家さんに対応を求める必要がありました。

具体的には、「事前に賃貸人に修繕の必要性を伝えたが、一定期間内に修繕してもらえなかった場合」「急迫の事情がある場合」のどちらかに該当すれば、賃借人が修繕作業をしても責任が追求されないと明確化されました。

賃貸不動産が譲渡された場合

従来では、賃貸借契約が続いている不動産の所有者が変わった場合、誰が賃貸人になるのか、新しい所有者が賃料を請求できるのかなどは詳しく規定されていませんでした。

民法改正後は、原則賃貸人の地位が不動産を譲り受けた人に移る規定に変わります。また、建物の所有権移転登記がされていれば、新しい不動産所有者が既存の賃貸借契約をもとに、借り入れている賃貸人に家賃請求を行えます。登記がされていない間は、旧所有者に賃料を支払ったり、供託したりすることもできます。

賃貸借が終了したときの法改正

賃貸借終了時では、主に「賃貸借の原状回復義務及び収去義務等」「敷金に関するルール」の2つでルールが明確化されました。

賃貸借の原状回復義務及び収去義務等

従来では、賃貸借契約が終了した場合、借りた物件を元の状態に戻して返還しなければならないとされています。もともと通常摩耗や経年劣化はその変化に含まれていないと解されていましたが、明確には触れられていませんでした。

そこで、民法改正後は賃貸借の原状回復義務が明確化されました。具体的には、「家具の設置による床やカーペットのへこみ、設置跡」「テレビや冷蔵庫等の電気ヤケなどによる黒ずみ」「地震で破損したガラスや鍵の取り替え（自己破損・紛失による過失を除く）」などは、通常摩耗・経年変化にあたるとして、原状回復義務を負いません。

つまり、「それらの張替え費用等は賃借人が負担しなくてもよい」と改めて明確化された形になります。

ただし、「引っ越し作業で生じたキズ」「日常の不適切な手入れによる設備破損」「タバコのヤニやニオイが壁にしみついた」「ペットなどによる柱へのキズやニオイ」などは原状回復義務の対象です。

敷金に関するルール

敷金は一般的に、金銭債務を担保するものとして借入時に支払い、退去時に全額返還されます。滞納家賃等があれば敷金から差し引かれる仕組みでしたが、従来では原状回復義務の定義があいまいなため、敷金返還に関するトラブルが続出していました。

今回の民法改正後では、「家賃の滞納など未払い債務を差し引いた残額を返還しなければならない」と定められました。原状回復義務の明確化と合わさって、敷金返金に関するトラブルが今後は減ると見込まれています。

賃貸借契約における債務保証の法改正

今回の賃貸借契約の民法改正によって、債務の保証に関するルールが見直されました。具体的には、「極度額（上限額）が定められていない個人の根保証契約は無効」というルールです。

将来発生する不特定な債務まで対象となる「根保証契約」において、極度額が定められていない保証契約はすべて無効となります。

今後は、極度額を明確に定めて書面に記載する必要があるほか、次の事情に合致した場合はその後の発生債務が保証対象外となります。

• ①債権者が保証人の財産について強制執行や担保権の実行を申し立てたとき
• ②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
• ③主債務者又は保証人が死亡したとき

なお、2020年4月1日に行われた賃貸借契約の民法改正は、法改正施行日より後に締結された契約に適用されます。つまり、2020年4月1日以降に退去したとしても、契約期間を定めて民法改正前に入居の契約を結んでいた場合は、改正前の民法が適用されます。

賃貸借契約の民法改正が気になる方は弊社へ相談を！

今回は、2020年におよそ120年ぶりに民法改正された賃貸借契約についてご紹介しました。ルールの見直しと明確化により、賃借人と賃貸人のどちらもトラブルを避けやすくなったため、ある意味でプラスと考えてもよいでしょう。

株式会社てだこでは、民法改正に準拠したルールをもとに不動産探しのサポートをしております。新しい賃貸物件をお探しの方はもちろん、民法改正による貸主様のさまざまなご相談もお引き受けしておりますので、ぜひお気軽に当スタッフまでご相談ください。