土地を売却するときには、売却により利益（売却益）が生じた場合や損失（売却損）が発生した場合でも確定申告を検討しましょう。特に、売却益が発生した場合は確定申告が求められます。一方、売却損が出た場合でも、確定申告を行うことで次期以降の税金節約につながる可能性があります。

この記事では、不動申売却の税金計算、確定申告に必要な計算式を詳細に説明します。

確定申告が必要なケースとは何か？

基本的には、土地の売却により利益が得られた場合、つまり「取得費や諸経費などを差し引いた売却代金がプラス」である場合は確定申告が必要です。この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、課税譲渡所得金額は以下の公式で計算します。

譲渡価額 -（取得費 + 譲渡費用）- 特別控除額（一定の場合）= 課税譲渡所得金額

出典：国税庁（公式サイト）

例えば、不動産を3,000万円（手数料等含む）で取得し、手数料等300万円をかけて5,000万円で売却した場合、計算式は以下のようになります。

5,000万 -（3,000万 + 300万）= 1,700万（課税譲渡所得金額）

土地売却の確定申告と特別控除の利点

課税譲渡所得金額の計算には特別控除が適用され、税金額を抑制することができます。例えば、自身が居住していた不動産を売却する場合、最大で3,000万円までの特別控除が可能です。

特別控除により譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必要となります。また、特別控除を受けることにより、所得税や住民税の負担も減少します。

居住期間により税率が異なる

特別控除は課税譲渡所得金額を減らすことができますが、実際にかかる税率は居住期間により変わります。

一般的に、「5年以下の短期譲渡所得」「5年を超える長期譲渡所得」という2つの区分があります。

居住期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得とし、所得税30.63％、住民税9％、合計で39.63％の税率が課税譲渡所得金額に対して適用されます。

一方、居住期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得とし、所得税15.315％、住民税5％、合計で20.315％の税率が適用されます。

さらに、所有期間が10年を超えている場合は、特例により譲渡所得金額が6,000万円までは税率14.21％、それを超える部分は20.315％の税率が適用されます。

売却利益が生じた際の税金計算

土地売却によって利益（売却益）が生じた場合、その金額は「譲渡所得」となり、税金がかかります。譲渡所得の計算は以下の式になります。

譲渡価格 -（取得費 + 譲渡費用） – 特別控除（該当する場合） = 課税対象の譲渡所得

例えば、3000万円で購入し（手数料等含む）、手数料等300万円をかけて5000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のようになります。

5000万円 – （3000万円 + 300万円） = 1700万円

特別控除の適用で税金を抑える

上記の譲渡所得計算では、「特別控除」が引かれています。自己が居住していた住宅や土地を売却した場合、最大で3000万円の特別控除を受けることができます。これにより、譲渡所得をゼロにすることが可能であり、結果的に所得税や住民税の負担を減らすことができます。ただし、特別控除を受けるためには、譲渡所得がゼロであっても確定申告を行う必要があります。

居住期間による税率の変動

譲渡所得にかかる税率は、その物件に居住していた期間によって変わります。具体的には、「5年以下」の短期譲渡所得と「5年超」の長期譲渡所得に分けられます。

居住期間が5年以下の場合、所得税は30.63％、住民税は9％、合計で39.63％の税率が適用されます。

一方、居住期間が5年を超える場合、所得税は15.315％、住民税は5％、合計で20.315％の税率が適用されます。

さらに、所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得のうち6000万円までは14.21％、6000万円を超える部分には20.315％の税率が適用されます。

以上を考慮すると、一般的には、長く居住していた不動産の売却による税金負担は、短期間の居住物件に比べて低くなる傾向にあります。

居住期間の計算は売却した年の1月1日時点で

確定申告は、1年間（1月1日から12月31日まで）に得た所得に対して行います。具体的には、翌年の2月16日から3月15日までの期間に申告を行うことが義務付けられています。この点を踏まえると、不動産の売却による居住期間の計算は、売却した年の1月1日時点で行うことが重要です。

たとえば、「2021年12月31日」に売却した場合と「2022年1月1日」に売却した場合で、売却日から見ると1日しか違いがありません。しかし、確定申告における居住期間の計算では、1年分の差が生じます。

つまり、「売却した年の1月1日時点で居住期間が5年を超えているか」が重要となり、特に5〜6年の期間に差し掛かっている場合は注意が必要です。

“売却損”が発生した場合の確定申告の必要性について

不動産の土地を売却しても売却益が得られなかった際、税法上の課税譲渡所得は発生しません。そのため、基本的には確定申告の必要はありません。しかし、売却損が発生したとしても、確定申告を行うことで税金上の利点がある場合も存在します。損益の通算や所得の控除などにより、最終的な税金負担を軽減する可能性があります。

売却時にかかる諸経費について理解しておくことは重要で、仲介手数料や登記費用、土地測量費用などがその一部です。「売却益よりも諸経費が多かった」というケースもありえますので、スマートな税金対策のためにも、これらの諸経費を把握しておきましょう。

土地売却時の確定申告で必要な書類は何か

土地売却に関する確定申告では、以下の書類が主に必要となります。

• ・譲渡所得の内訳書
• ・確定申告書B様式（譲渡所得が存在する場合）
• ・確定申告書第三表（分離課税の申告に用いる）
• ・売買契約書のコピー
• ・仲介手数料等の各種費用の領収書コピー
• ・土地の事項証明書
• ・源泉徴収票やマイナンバーなど

さらに、特別控除を適用する場合には、戸籍の附票など、具体的な条件に応じた書類が必要となります。例えば、自宅として使用していた物件を売却する場合、最高3,000万円までの特別控除を受けることが可能ですが、そのためには自宅として使用していたことを証明する書類の提出が必要となります。

土地を売却したら確定申告を行いましょう

「売却損」が発生した場合を除いて、通常は売却益に応じた確定申告が必要となります。確定申告は、年初から年末までの期間に得た所得に対し、翌年の2月16日から3月15日までに自己申告する制度です。

適切な確定申告を行わないと、脱税者として取り扱われる可能性があり、本来納めるべき税金の徴収や無申告加算税など、追加の税金負担が発生する可能性があります。土地の売却益を得た場合は、確定申告を適切に行うことが重要です。

また、居住期間が5年未満か5年以上かにより、譲渡所得にかかる税金率が大きく異なります。そのため、売却するタイミングを適切に選ぶことも重要なポイントとなります。

てだこ浦添本店では、不動産売却の支援も提供しており、売却のタイミングについてのご相談もお受けしています。土地の売却をお考えの方は、お気軽にスタッフまでご相談ください。